서울 소재 법인 서울에 사옥 매수 신축 취득세 중과

한국의 부동산 관련 세금은 세무사도 힘들어할 만큼 복잡하고 자주 바뀝니다. 법인과 법인 소유 부동산 관련 세법 또한 간단한 줄 알았는데 주의해야 하는 부분이 있습니다. 결론적으로 서울에 소재를 한 설립 5년 이상된 법인이 법인 사옥용으로 서울 소재 부동산을 매수하거나 신축을 하게 되면 취득세 중과를 받는다는 것입니다.

 

법인 명의 부동산 투자

최근 몇 년간 법인을 설립해 부동산 투자를 하는 것이 유행이었습니다.

 

주택과 비주택을 다 포함하여 그 이유를 들자면 양도소득세가 따로 과세되지 않고 법인세로 과세된다는 것입니다.

 

개인 명의로 부동산을 소유했다가 팔았을 때 양도소득세 및 기타 세금을 합치면 40퍼센트 후반에 가깝게 매우 가혹합니다.

 

반면 법인 명의로 부동산을 소유했다가 팔았을 때 양도소득세로 과세하는 것이 아니라, 법인세로 과세하기 때문에 대부분 10-20 퍼센트대의 세금을 내게 됩니다. 

 

법인 명의의 부동산을 팔 때는 개인이 받을 수 있는 장기보유특별공제 등 세금 혜택을 볼 수 없다는 단점이 있습니다.

 

그럼에도 불구하고 법인으로 부동산 투자를 했을 때 양도 시 절세효과가 훨씬 더 크기 때문에, 전문가들은 부동산의 금액이 커지면 커질수록 법인투자를 권장합니다.

 

저금리 때는 법인명의 대출이 부동산 가치의 80%까지 많이 나와서 법인 명의로 부동산 매입을 더더욱 권장했습니다.

 

하지만 현재는 고금리로 법인의 대출 한도에 대한 장점은 줄어들었습니다.

 

 

과밀억제권역 법인과 비주택 부동산 취득세 중과

그럼에도 불구하고 법인으로 부동산을 매입할 경우 주의해야 할 점이 있습니다.

 

서울 및 과밀억제권역에 설립된 법인이 신설한 지 5년 안에 서울 및 과밀억제권역의 비주택 부동산(근생, 토지)을 취득할 때 9퍼센트가 넘는 중과세가 붙습니다.

 

따라서 법인 명의로 부동산투자를 하려는 사람들은 과밀억제지역 밖의 지역을 주소로 하는 비상주사무실을 임차하여, 그곳을 본점으로 법인을 설립하여 부동산투자를 하고 있는 현실입니다.

 

또한 서울에 본점을 두고 신설한 지 5년이 지난 법인이라도 본인들이 쓸 사옥을 서울 및 과밀억제권역에 신축하거나 매수할 경우, 취득세 중과세를 적용받아 9퍼센트가 넘는 취득세를 과세받습니다.

 

서울에 본점을 둔 법인이 단지 투자용으로 서울 부동산을 취득할 때만 취득세 중과세가 붙지 않습니다.

 

그 말은 유튜브에 주로 나오는 법인으로 부동산 투자 하는 사람들은 모두 지방에다 법인을 설립했다는 말인 것 같습니다.

 

저 같은 경우, 이미 설립한 법인이 서울에서 비즈니스를 하고 있기 때문에 굳이 본점을 지방으로 이전하지 않을 겁니다.

 

다만 법인 설립한 지 5년 지나면 법인 잉여금으로 서울에 부동산을 사서 사옥을 쓰려고 했던 당초 계획은 수정해야 합니다.

 

법인 잉여금으로는 순수 투자용 부동산을 사고, 본점 주소는 계속 타인 소유의 사무실을 임차해서 사용해야 할 것 같습니다.

 

 

법인 명의 주택 매수는 비추

현재의 제도에서는 법인으로 주택을 절대로 매수하면 안 됩니다.

 

개인 소유 시 받을 수 있는 공제는 하나도 받지 못하면서 취득세 12-13 퍼센트 대, 종부세도 최대 5퍼센트를 내야 하는 상황입니다. 

 

이 정도면 왠만한 주택은 마이너스 현금흐름을 만들어서 오히려 손해나는 장사일 것입니다.

 

 

* 개인적인 생각이니 틀릴 수 있습니다. 혹시 더 좋은 생각 있으면 공유 부탁드립니다.

#부동산세금 #법인부동산투자 #법인세금 #취득세중과 #법인부동산취득세 #부동산취득세 #과밀억제