한국 납세자 미국인의 해외 부동산 관련 세금

한국에서 거주자로 판단되어 한국에서 납세자인 미국인이 미국 및 해외 부동산을 개인 명의로 취득할 경우, 한국에 해야 하는 세금에 대해 국세청 홈택스에서 온라인 문의를 한 답변을 정리했습니다.

 

상황

세법상 한국 거주자인 미국국적자이고, 향후 미국에 주택을 개인명의로 살 계획입니다.

 

 

종합부동산세 

질문: 한국에 1주택자면서 미국에 1채 이상의 부동산을 개인 명의로 보유할 경우, 한국에서 다주택자로 간주되어서 종부세 대상이 됩니까?

 

답변: 본 상담관의 견해로는, 국내에 재산세 과세대상 1주택을 단독으로 보유한 자가 국내에 있지 아니한 국외 주택을 추가로 취득하는 경우(즉, 재산세 및 종합부동산세 과세대상에 해당하지 않음)에도 종합부동산세법 상 1세대 1주택자에 해당하는 것으로 판단되나,

 

다만, 국세상담센터에서는 관련 법령과 유권해석사례를 검토하여 상담관이 단순상담으로 답변을 드리고 있습니다.

 

 

 

종합소득세 

질문: 미국 주택에서 임대수익이 있을 경우, 한국에 종합소득세 신고 시 '기타수입'으로 보고 해야 하나요?

 

답변: 거주자의 경우 국내외 소득을 모두 합산하여 종합소득세를 신고할 의무가 있으므로 종합소득세 신고시 국외에 소재한 부동산에 대한 임대소득도 포함하여 신고해야 하는 것입니다

 

다만 소득세법 제 3 조에 따라 해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이하인 외국인 거주자에게는 과세대상 소득 중 국외에서 발생한 소득 ( 질의의 미국주택 임대소득 ) 의 경우 국내에서 지급되거나 국내로 송금된 소득에 대해서만 납세의무가 있습니다.

 

신고 시 소득구분 코드를 주택임대업의 사업소득 )으로 선택하여 신고하시면 됩니다.

 

 

 

양도소득세

질문: 만약 미국 주택을 팔 경우, 한국 기준으로 양도소득세를 신고하고 내야 합니까?

미국 페더럴 세금 기준으로는, 지난 5년 중 2년 이상 해당 주택에서 거주하면 양도 소득의 250,000 달러를 공제하고 양도소득세를 책정합니다.

혹시 미국에서 절세한 만큼 한국에다가 다 양도소득세를 추가 납부해야 하는지 알고 싶습니다.

 

답변: 소득세법 제118 조의 2 규정에 의거, 해당 자산의 양도일까지 계속하여 5 년 이상 동안 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자인 경우에 국외자산 양도에 대하여 양도소득세 납세의무가 있습니다.

 

거주자가 해외부동산을 양도한 경우 양도소득세는 양도차익 ( 양도가액과 취득가액 등의 차액 )에 양도소득 기본공제 (2,500,000 원 )를 차감하여 양도소득세 과세표준을 산정하고 해당 금액에 일반세율이 적용하여 양도소득세를 산출하여야 하는 것이며 ,

 

부동산 소재지국에 양도소득세 신고 ․ 납부를 하였다 하더라도 이와는 별도로 우리나라의 세법에 따라 양도일이 속하는 달의 말일부터 2 개월 이내에 주민등록표상 주소지 관할세무서에 양도소득세 예정신고를 하여야 하는 것입니다.

 

또한 , 해외부동산 양도소득에 대하여 해당 외국에서 과세를 하는 경우 그 양도소득에 대하여 소득세법 시행령 제178 조의 7에서 정하는 국외자산 양도소득에 대한 세액을 납부하였거나 납부할 것이 있을 때에는 다음의 각 방법 중 하나를 선택하여 적용받을 수 있습니다.

 

① 외국납부세액의 세액공제방법 : 아래 계산식에 따라 계산한 금액을 한도로 국외자산 양도소득세액을 해당 과세기간의 양도소득 산출세액에서 공제하는 방법

 

공제한도금액 = 소득세법 제118 조의 5( 국외자산 양도소득세의 세율 )에 따라 계산한 해당 과세기간의 국외자산에 대한 양도소득 산출세액 × ( 해당 국외자산 양도소득금액 ÷ 해당 과세기간의 국외자산에 대한 양도소득금액 )

 

② 외국납부세액의 필요경비 산입방법 : 국외자산 양도소득에 대하여 납부하였거나 납부할 국외자산 양도소득세액을 해당 과세기간의 필요경비에 산입 하는 방법

 

아울러 , 양도소득세 신고 시 제출서류로는 매매계약서 ( 취득, 양도 ), 등기부등본 ( 또는 건축물대장, 토지대장 등 ), 추리. 등록세 및 외국납부세액 증빙 등을 첨부하여 제출하시면 되는 것이며 ,

 

국외자산을 양도하여 외화로 대금결제가 이루어지는 경우 양도차익 계산 시 양도가액을 수령한 날 또는 필요경비를 지출한 날 현재 외국환거래법에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의하여 계산하는 것임을 참고하시기 바랍니다.

 

따라서 , 해당 자산의 양도일까지 계속하여 5 년 이상 동안 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자에 해당하지 않는 경우 국외자산에 대한 양도소득세가 과세되지 아니하는 것입니다.

 

 

결론

미국인 개인 명의로 취득한 해외 부동산은 한국 세법상 재산세나 종부세 산정에서는 제외됩니다.

 

하지만 미국인이 세법상 한국 거주자인 경우, 해외 부동산에서 발생하는 임대소득과 매각으로 인한 양도소득세는 한국세금 신고 대상이면, 한국 세법에 맞추어 해당 세금이 계산이 됩니다.

 

이로 인해 개인 명의로 해외 부동산을 매입할 경우, 나중에 예상 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

 

 

#해외부동산세금 #미국부동산세금 #미국부동산양도세 #미국부동산임대소득 #미국부동산종소세 #미국부동산종합소득세 #미국부동산재산세 #미국부동산종부세 #해외부동산양도세 #해외부동산임대소득 #해외부동산종소세 #해외부동산종합소득세 #해외부동산재산세 #해외부동산종부세