미국 시민권자 영주권자 미국 부동산 투자 중요 사항

한국에 정착한 미국 시민권자 및 영주권자가 미국에 투자용 부동산을 살 경우 법적, 회계적, 세금 측면에서 염두에 두어야 할 내용을 간간히 정리해 두겠다. 파이낸셜 어드바이즈저들마다 조언이 조금씩 다르다. 미국 시민권자면서 평생 한국 세법 거주자인 경우 필요한 내용을 골라내면 다음과 같다.

 

미국 부동산 투자 중요 사항

 

소유 형태

 

투자용 부동산은 미국 법인을 설립한 후 법인 이름으로 사야 한다. 

 

미국법인의 종류는 LLC, C Corporation, P Corporation 세 종류가 있는데, 구체적인 부동산을 소유하는 주체는 LLC가 가장 안전하다.

 

LLC는 소송의 나라 미국 답게, 혹시 나의 부동산에서 일어날 수 있는 손해배상에 대해 나의 개인 자산을 보호할 수 있는 수단이다.

 

부동산 구입하기 전에 LLC를 설립하라. 부동산 계약서에 내 이름이 적대 노출되게 하지 않기 위해서이다.

 

LLC는 해당 부동산이 위치한 주에 설립해야 한다. 

 

법인은 파트너가 운영(partner operated) 하는 것이 아닌 매니저가 운영(manager operated)하는 것으로 설정하라.

 

한 LLC 하에 3개 정도의 부동산을 보유하면 적당하다. 단 수입과 부동산 가치를 보고 결정해야 한다.

 

투자 LLC에 익명성을 유지하고 싶다면, LLC가 설립한 주 외 다른 주에다가 지주회사 Holding Company를 설립해서 지주회사가 LLC를 소유한 것으로 하라.

 

다만 위의 액션 하나하나 하는 데 돈이 들기 때문에 부동산 임대 수익이 충분히 나온 후에 지주회사로 소유관계를 바꾸어도 좋을 것이다.

 

미국 시민권자이고 한국에 법인 지분이 있는 경우, 이 한국 법인이 미국 LLC나 기타 법인 지분을 대거 소유하는 것으로 하면 안 된다. 왜냐하면 잘못되면 한국의 법인이 100% 미국 법인으로 간주가 되어 한국 법인의 이익 관련 세금이 불필요하게 부과될 수 있기 때문이다.

 

 

한국 세금 보고

한국에서 세법상 거주자인 외국인들은 거주자 신분이 끝나니 않는 한 한국에 납세 의무가 있다.

 

미국 법인을 포함해 해외직접투자를 한 거주자는 과세기간 종료일로 부터 6개월 이내에 해외현지법인명세서 등을 관할세무서장에게 제출할 의무가 있다.

 

또한 해외현지법인명세서 등은 해외현지법인을 청산하거나, 지분을 양도하기 전까지는 매년 계속 제출해야 한다.

 

미국 법인을 설립 후 해당 법인이 국내에서는 사업을 영위하지 않고, 미국에 소재하는 부동산을 취득 후 임대소득이 발생하는 경우에는 이 미국 부동산의 임대소득은 한국에 납세의무가 없다.

 

만약 미국 법인에서 배당 distribution을 받게 되면, 배당금은 한국에 세금 보고 대상이다.

미국에서 충분히 세금을 떼어가지 않는 상황이면 한국에다가 세금을 더 내야 할 수 있다.

매년 한국에서 배당, 이사 수입의 합이 2천만 원을 넘지 않게 배당을 하면 절세에 도움 될 것이다.

2천만 원 이하면 15 퍼센트 정도 적용받는 세율이지만, 2천만 원을 초과하면 개인 종합 소득세에 합산되어 과세되어서 세율이 높아지기 때문이다.

 

 

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