한국 거주 미국시민권자의 한국 부동산 매도와 미국 양도소득세

한국에 거주하는 미국 시민권자는 한국에서 일어나는 경제활동 또한 미국정부에 택스보고를 할 의무가 있다. 만약 한국 부동산을 개인 명의로 취득해서 장기보유 후 매도 했을 경우, 발생하는 양도소득을 미국 세금보고서 For 8949를 통해 보고를 해야 한다. 하지만 한미조세조약으로 인해 부동산 양도소득세는 이중과세 방지가 가능하다. 결론적으로 한국에 부동산 양도소득세를 내고 나면 미국 연방정부에 추가로 낼 양도소득세는 거의 없는 대신 NIIT 세금 대상이 될 수는 있다. 

 

다음은 구글 바드 Google Bard와 챗 GPT Chat GPT에게 같은 질문을 했을 때 받은 답변을 가져와 보았다. 결론적으로는 구글 바드가 조금 더 답변을 잘 한 것 같다. Google Bard에 따르면 장기보유 시 부동산 양도소득세율은 15-25 퍼센트이다.

 

 

부동산 양도소득세

질문

한국에 거주 중인 미국시민권자다. 한국에 개인 명의로 부동산을 매입한 후, 10년 후에 매도할 계획이다. 이 경우 미국 연방정부의 세금은 어떻게 책정이 될까?

 

 

구글 바드 답변 

미국 시민권자는 전 세계에서 발생하는 소득에 대해 미국 연방정부에 세금을 납부해야 합니다. 따라서 한국에 거주 중인 미국 시민권자가 한국에 소유한 부동산을 매도하여 발생한 양도차익은 미국 연방정부의 양도소득세 대상입니다.

 

미국의 양도소득세는 양도차익의 크기에 따라 세율이 달라집니다. 2023년 기준으로, 양도차익이 $0에서 $40,000 사이인 경우 세율은 15%, $40,000에서 $418,400 사이인 경우 세율은 20%, $418,400 이상인 경우 세율은 25%입니다.

 

한국에 거주중인 미국 시민권자가 한국에 소유한 부동산을 매도하여 발생한 양도차익을 미국 연방정부에 신고하기 위해서는 Form 8949 양식을 작성하여 제출해야 합니다. Form 8949 양식에는 부동산의 매입 가격, 매도 가격, 양도차익, 그리고 양도차익에 대한 세금액 등이 기재됩니다.

 

한국에 거주중인 미국 시민권자가 한국에 소유한 부동산을 매도하여 발생한 양도차익을 미국 연방정부에 신고할 때, 다음과 같은 세금 절세 방법을 고려할 수 있습니다.

 

• 장기 보유 특별공제: 부동산을 1년 이상 보유하고 매도한 경우, 양도차익의 50%에 대해 세금이 면제됩니다. 따라서 한국에 거주 중인 미국 시민권자가 부동산을 10년 이상 보유하고 매도하는 경우, 양도차익의 50%에 대해서는 미국 연방정부에 세금을 납부하지 않아도 됩니다.

 

• 저가 매입 자산 특별공제: 부동산을 저렴하게 매입한 경우, 양도차익의 일정 금액에 대해 세금이 면제됩니다. 저가 매입 자산 특별공제의 한도는 부동산의 매입 가격과 매도 가격의 차액 중에서 $250,000입니다. 따라서 한국에 거주 중인 미국 시민권자가 부동산을 저렴하게 매입한 경우, 양도차익의 $250,000에 대해서는 미국 연방정부에 세금을 납부하지 않아도 됩니다.

 

• 양도소득세 상환 연기 프로그램(Deferred Payment of Capital Gains Tax Program, DPP): 미국의 시민권자나 영주권자 중에서 연간 소득이 $500,000 미만인 경우, 양도소득세를 분할 납부할 수 있는 DPP 프로그램을 이용할 수 있습니다. DPP 프로그램을 이용하면, 양도차익의 50%에 대해 15년 동안 분할 납부할 수 있습니다.

일부 답변은 한국 부동산으로 인한 양도소득세에 적용 불가능한 것들도 있으니 주의해야 한다.

 

 

챗 GPT 답변

세무 상세 사항은 전문가의 도움이 필요하겠지만, 일반적으로 미국 시민은 전 세계의 소득에 대해 미국 세금을 납부해야 합니다. 부동산 매매 이익 또한 해당될 것입니다. 미국과 한국 간의 세약이나 이중과세 협정이 있는지 확인해 보는 것이 좋습니다. 그렇지 않으면 양국의 규정을 모두 고려하여 세무 전문가와 상담하는 것이 현명할 것 같아요.

 

 

원하는 답을 받지 못해서 말을 바꾸어 질문을 했다.

 

질문

해외부동산의 장기 보유에 대한 미국 연방정부의 양도세 계산은 어떤 식으로 이루어지나?

 

ChatGPT 답변

미국에서 해외 부동산의 장기 보유에 대한 양도세는 일반적으로 미국의 장기양도이익세에 해당할 것입니다. 이에 따라 이익금액에서 원가나 조정된 기타 비용을 차감한 후 얻어진 순이익에 대해 양도세가 부과됩니다. 현재 미국의 장기양도이익세율은 주에 따라 다를 수 있지만 일반적으로 15% 또는 20%입니다.

 

또한, 해외에서 발생한 세금이나 기타 비용도 고려해야 할 수 있습니다. 이러한 세무 사항에 대해서는 전문가의 도움이 필요하며, 구체적인 상황에 따라 다를 수 있습니다. 미국과 해당 국가 간의 세약이나 이중과세 협정이 있는지도 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

한미 이중과세방지 조약

나의 이전 조사에 따르면 부동산 양도소득세는 미국과 한국이 이중과세방지 조약을 적용한다.

 

따라서 개인 명의의 부동산에 대한 양도소득세가 높은 한국에서 양도소득세를 내고 나면 미국에다가 추가로 낼 양도소득세는 대부분 없을 것으로 판단된다. 

 

대신 비노동수입이 있는 상태에서 자신의 총 연수입이 20만 달러 이상일 경우 NIIT 택스 대상이 된다는 것을 명심해야 한다.

 

이중과세 회피에 대한 질문에 대한 답 또한 바드가 챗 지피티보다 더 맞는 답을 주었다. 오히려 챗 GPT는 틀린 답을 주었다.

 

참고 질문

부동산 양도소득세의 경우 한국과 미국에 이중과세방지협정이 적용 가능한가요?

 

구글 바드 답변

네, 한국과 미국은 1988년 12월 19일 "대한민국과 미합중국 간의 소득에 관한 조세의 이중과세 회피와 탈세방지 및 국제무역과 투자의 증진을 위한 협약"(이하 "한미 조세조약")을 체결하였습니다. 이 조세조약은 양국의 국민 및 거주자가 양국에서 발생하는 소득에 대해 이중과세를 피할 수 있도록 하는 것을 목적으로 합니다.

 

한미 조세조약 제15조는 부동산소득에 대한 과세권을 규정하고 있습니다. 이 조항에 따르면, 부동산소득은 부동산이 소재하는 국가에서 과세할 수 있습니다. 따라서 한국에 거주중인 미국 시민권자가 한국에 소유한 부동산을 매도하여 발생한 양도차익은 한국에서 과세됩니다.

 

한편, 한미 조세조약 제23조는 이중과세 회피를 위한 조항을 규정하고 있습니다. 이 조항에 따르면, 한국은 한국의 거주자가 미국에서 발생하는 소득에 대해 과세할 때, 미국에서 이미 납부한 세액을 공제해 줍니다. 따라서 한국에 거주중인 미국 시민권자가 한국에 소유한 부동산을 매도하여 발생한 양도차익에 대해 미국에서 세금을 납부한 경우, 한국에서 납부할 양도소득세에서 해당 세액을 공제받을 수 있습니다.

 

결론적으로, 한국에 거주중인 미국 시민권자가 한국에 소유한 부동산을 매도하여 발생한 양도차익은 한국과 미국 양국에서 과세될 수 있습니다. 그러나 한미 조세조약에 따라 한국은 미국에서 납부한 세액을 공제해 주므로, 실제 납부해야 할 세액은 양국의 세율을 고려하여 산정해야 합니다.

 

챗 GPT 답변

이중과세방지협정은 두 국가 간에 중복 과세를 방지하고 세금을 조정하기 위한 협정을 말합니다. 그러나 현재까지 제가 알기로는 한국과 미국 간에는 이중과세방지협정이 없는 것으로 알고 있어요.

 

따라서, 부동산 등의 소득에 대한 양국에서 과세될 가능성이 있습니다. 이 경우 세무 전문가와 상의하여 어떻게 세금을 최소화할 수 있는지에 대한 조언을 받는 것이 좋습니다. 이러한 문제는 각 국가의 세법이나 규정이 변할 수 있기 때문에 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

 

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