한국 비거주 미국시민이 한국 부동산을 상속 받으면...

한국 국적의 부모님은 한국에 계시고 자녀가 미국에 유학 갔다가 미국에 정착하는 경우가 많습니다. 이러면 자녀는 미국 시민이나 영주권자가 되고 한국 세법상 비거주자가 되어 버리는데요. 이렇게 살다가 부모님께서 돌아가시면 재산, 특히 한국의 부동산을 많이 상속받게 됩니다. 이 경우 한국과 미국에 해야 하는 세금적 조치를 정리해 보았습니다.

비거주자의 한국 부동산 상속

일반적인 부동산 상속등기 신청 절차

1. 등기 신청 서류 준비(상속 재산 문할 원인 유형, 거주자 비거주자에 따라 다름)
2. 부동산 취득세 신고 및 납부, 상속게 공제 여부 체크
3. 상속등기 신청, 국민주택채권 매입

 

부동산 상속 시 한국에서 해야 할 신고 및 세금 납부

상속과 취득 관련한 세금은 한국에 신고 및 납부를 해야 합니다.

한국 국적의 부모님이 돌아가셔서 미국 시민권자가 한국 소재 부동산을 상속받는 경우, 해당 부동산 관할 등기소에 상속등기를 신청해야 합니다. 이로써 부동산의 명의를 상속인인 미국 시민권자 앞으로 이전받을 수 있습니다.

상속 등기를 해야만 부동산 취득세 및 관련 세금을 납부할 수 있습니다.
취득세는 6개월 이내에 납부 못하면 가산세를 받게 됩니다.

또한 외국인이 토지를 상속받을 경우, 본인이 상속인임을 증명할 수 있는 서류를 갖추어 토지취득신고서를 제출해야 합니다. 토지를 취득한 날로부터 6개월 이내에 시장, 군수 또는 구청장에게 신고해야 합니다.

또한 상속 등기를 해야만 명의를 미국 시민 앞으로 이전할 수 있어서 훗날 그 부동산을 처분할 수 있습니다.

한국 부동산에 대한 상속세 폭탄 가능성

외국인 상속인은 본인이 받거나 받을 재산을 기준으로 상속세를 한국에 납부해야 합니다. 이는 연대 납부의무에 해당합니다.

한국 비거주자는 한국 거주자가 받을 수 있는 배우자 상속공제, 기타 인적 공제, 일괄공제 등을 받을 수 없습니다.
따라서 상속세를 한국 거주자에 비해 많이 내야 합니다.

한국 부동산 양도

한국 비거주자가 한국 부동산 양도시 양도세 폭탄 가능성

한국에서 거주자로 인정받지 않는 미국 시민, 영주권자는 상속받은 주택을 처분 시 세금폭탄을 맞을 수 있습니다.

주택 매매 시 받을 수 있는 가장 큰 절세법은 1세대 1 주택을 매도 시 받는 비과세 또는 장특공 등의 공제 혜택입니다. 하지만 이는 한국 거주자에게만 적용되는 사항입니다.

즉, 한국 비거주자는 공제받을 수 있는 사항이 없어서 양도소득세를 한국 거주자보다 많이 낼 가능성이 높습니다.

한국 비거주자가 한국 부동산 양도시 양도세

한국 비거주자가 한국 부동산을 양도할 때 양도세를 납부하는 방법이 다릅니다.

내용이 너무 어려워서 소셜포커스의 조봉현 논설위원의 "해외거주자의 양도소득세"를 내용을 요약했습니다. (https://www.socialfocus.co.kr/news/articleView.html?idxno=13986#:~:text=%EB%B9%84%EA%B1%B0%EC%A3%BC%EC%9E%90%EA%B0%80%20%EA%B5%AD%EB%82%B4%20%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%9D%84,%EC%A7%95%EC%88%98%ED%95%98%EC%97%AC%20%EB%82%A9%EB%B6%80%ED%95%B4%EC%95%BC%20%ED%95%9C%EB%8B%A4)

그 해 부동산을 취득한 사람이 법인이라면 취득자는 양도가액의 10%를 양도자로부터 원천징수하여 납부해야 합니다.
실제 양도차익이 확인되는 경우 양도차익의 20%과 비교해서 적은 금액을 양도자로부터 원천징수하여 납부해야 합니다.

이때 양도시기 전에 양도자가 예정신고납부를 했거나 비과세 또는 과세미달 대상으로 세무서장의 확인서가 제출되는 경우에는 원천징수를 하지 않습니다.
하지만 이런 것은 주로 부동산을 본전 치기나 손해보고 팔을 때의 경우일 것 같기 때문이 좋은 사항이라 해석하면 안 됩니다.

또 양도자가 원천징수 후 양도소득에 대한 예정신고 또는 확정신고를 할 때 원천징수세액을 기납부세액으로 공제됩니다.

또한 양수인이 법인이 아닌 개인이면, 소유권 이전등기 시 세무서장이 발급한 '부동산 등 양도신고확인서'를 제출하거나 매도용 인감증명서를 발급받으면 세무서장을 경유하여 확인한 인감증명서를 제출해야 합니다.

즉, 한국에서 양도소득세가 완납되어야 한국 비거주자의 한국 내 부동산을 양도가 가능합니다.

이민 가신 지 오래되셨는데 최근 국내 부동산 처분하시는 분들이 이걸 모르셔서 일을 더 크게 만들고, 부동산 등기 이전이 되지 않아 발을 동동 구르는 매수인과의 갈등을 심화시키는 것을 몇 번 보았으니, 꼭 부동산 처분 절차를 확인하셔야 합니다!

 

미국에 해야 하는 신고 및 세금 납부

미국 시민 및 영주권자는 한국의 부동산을 취득했을 때 미국 IRS에 신고할 필요는 없습니다.
다만 그 부동산에서 발생하는 임대 수익이나 매매를 통한 양도차익은 그해 분 택스 리턴 때 IRS에 신고해야 합니다.

예컨대 2022년에 부동산 임대수익이 1000만 원을 얻었고, 매매를 통해 2억 원의 양도차익을 얻었다면 2023년에 이루어지는 2022년 4월 15일까지 택스 리턴에 포함해야 합니다.

따라서 증여받거나 상속받은 한국 내 부동산 또한 미국 IRS에 신고할 필요는 없습니다.
하지만 그 부동산에서 임대 소득이 나오거나 팔아서 양도차익이 발생할 경우, 해당 소득을 택스 리턴 때 신고해야 합니다.

한국에 임대소득세 납부 시 미국 택스 리턴 시 공제됨

한국에서 임대소득세는 종합과세 대상이어서, 대부분 한국에서 임대소득세를 내는 경우가 많습니다.
그래서 한국과 미국 두 나라에 모두 세금 내야 할까 봐 걱정하시는 분들이 계시는데요.

결론적으로, 웬만하면 미국 연방세 세금을 부과하지 않습니다.

한국과 미국은 이중과세 방지 협정이 체결되어 있기 때문입니다.
그래서 한국에서 납부한 세액에 대해서는 미국 택스 리턴 시 Foreign Tax Credit으로 공제받을 수 있습니다.

또한 미국에서 임대 소득을 계산할 때는 부동산 건물의 감가상각 depreciation을 빼주어서 실제 과세 대상 금액이 한국에서 계산하는 것보다 적게 나올 수 있어서 웬만하면 한국에 임대소득세 내는 것으로 세금납부가 끝납니다.

한국 부동산 전세 월세 보증금은 수입으로 안 잡힘

한국 부동산 임대 시 집주인이 받게 되는 전세 또는 월세 보증금은 집주인이 임차인에게 빌린 돈으로 간주되어서 미국에서 과세하는 소득으로 잡지는 않습니다.

한국 부동산 보증금으로 FBAR, FACTA 보고 가능성 높음

다만 한국 부동산의 임대 보증금을 은행에 예금해서 이자소득이 발생했으면 미국에 신고해야 합니다.

이는 미국이 외국에 있는 모든 통장 및 금융자산의 잔액이 만 달러가 단 일 초라도 넘으면 FBAR(Report of Foreign Bank and Financial Accounts)를 보고해야 합니다. 이때, 각 계좌 정보를 넣고, 1년 중 가장 높은 잔액, 발생한 이자금액을 적게 되어 있습니다.

또한 single taxpayer로 택스 리턴 시 미국 시민 또는 영주권자가 미국 영토 안에 거주할 경우, 외국의 금융 자산이 과세연도 마지막 날 5만 달러, 또는 그 해 1초라도 7만 5천 달러가 넘으면 택스 리턴 시 Form 8938, FACTA (Foreign Account Tax Compliance Act)를 보고 해야 합니다.

미국에 거주하는 married taxpayer로 택스 리턴 시, 외국의 금융 자산이 마지막 날 10만 달러, 그 해 중 잠시라도 15만 달러 이상이 있었으면 FACTA 대상입니다.

만약 single taxpayer로 미국 바깥에서 살면 과세 연도 마지막 날 20만 달러 이상, 또는 그 해 중 단 1초라도 30만 달러가 넘으면 FACTA 대상입니다.

married taxpayer로 미국 영토 외에서 살면 과세 연도 마지막 날 40만 달러 이상, 또는 그 해 중 잠시라도 60만 달러가 넘으면 FACTA 대상입니다.

따라서 한국, 특히 서울의 부동산을 전세 주실 경우 본인의 한국 통장에 10만 달러, 약 1억 4천만 원을 넘는 경우가 많을 것이기 때문에, FBAR와 FACTA를 다 하셔야 할 겁니다.

한국 부동산 매도 시 미국에 양도 차익 보고, 주세 추가로 낼 수도

미국 시민 또는 영주권자는 한국에 소유하고 있던 부동산을 매도했으면, 해당 연도 택스 리턴에 이 내용을 보고해야 합니다.
그런데 연방정부 federal 세금은 이중과세 방지조약으로 감면 또는 공제받아도, 미국 내 거주하고 계셨다면 Capital Gain분에 대해서 주세를 추가로 내실 수 있습니다.(확인 필요...)

또한 연방정부 세금으로 NIIT (Net Investment Income Tax)를 추가로 내야 할 수도 있습니다.
이는 모든 미국 국적자 영주권자에 적용됩니다.

세금 보고 status에 따라 과세 기준이 달라지는데,
부부 공동 세금보고 - 25만 달러
부부 각자 세금보고 - 12만 5천 달러
싱글 또는 가장 - 20만 달러
어린이가 있는 미망인 - 25만 달러
을 넘는 금액에 대해서 3.8 퍼센트의 세금이 과세됩니다.

서울 부동산 같이 비싸고 많이 오른 부동산을 팔게 되면 원칙적으로는 NIIT 과세 대상이 될 가능성이 높습니다.

결론

한국에 거주하지 않는 미국 시민과 영주권자는 한국 부동산 양도 시 세금을 예상보다 많이 낼 수 있습니다.

만약 1가구 1 주택에 해당되시고 한국과 미국을 왔다 갔다 하실 수 있는 상황이라면, 한국에서 몇 년 거주하시다가 집을 파는 것이 절세의 방법인 것 같습니다.

한국 거주자가 되고, 미국 그 어떤 주에서 살지 않는 미국 시민이 되어서 부동산 양도 시 각종 공제를 받을 수 있고,
미국의 주세가 과세되는 것을 피할 수 있기 때문입니다.

한편 다른 생각으로는 나이 들어서 한국에 역이민 오실 가능성도 있기 때문에, 한국에서 좋은 입지의 부동산은 처분 안 하시고 계속 보유하시는 것도 괜찮은 옵션인 것 같습니다.


* 본 내용은 전문가가 작성한 것이 아니고, 본인의 세금 관련 결정에 대한 책임이 없습니다.