미국인이 증여받은 한국 부동산 매각 시 양도세

제가 이전 글에 한국인 부모님이 미국인이나 영주권자에게 재산을 증여할 때, 현금 증여가 최고의 방법이라 주장을 했었는데요. 이 글에서는 다양한 예시로 미국인이 한국 부동산 증여, 그리고 그 부동산 매각 시 양국에 내는 세금을 설명드리겠습니다.

 

미국인에게는 현금 증여가 최고 1

 

*주의: 비전문가가 대충 계산했고 장특공 같은 자잘한 공제는 고려 안 했습니다. 공신력 있지 않으니 재미로만 읽어주세요.

여기서 부동산은 주거용, 비거주용 부동산만 생각하겠습니다.

 

증여

예시 0. 한국인 부모님이 미국인 자녀에게 증여

예전에 어머니가 한국의 부동산을 1억에 매입했습니다.
이후 그 부동산 가치가 올랐을 때 미국 납세자인 자녀에게 그것을 증여했습니다.

이때 미국 납세자는 한국 세무서에 증여 신고를 하고 증여세를 내야 합니다.
이때 거주자 자녀는 성인이면 5000만 원을 공제받고 증여세가 책정되지만, 비거주자 자녀는 공제되는 것이 없어서 증여세를 더 많이 내야 합니다.

이후 한국 부동산 취득세 신고 및 납부를 통해 명의 이전합니다.

증여 후 미국에는 택스 리턴 때 3520을 작성 및 제출해야 합니다.
미국에다 낼 세금은 없습니다.

양도 관련세

중요한 룰은 다음과 같습니다.

양도소득 산정방법이 한국과 미국이 다름

한국에서 양도소득: 양도가액 - 증여가액
미국에서 양도소득: 양도가액 - 부모님 부동산 취득가액

한국 거주자가 한국 부동산 양도

한국에서 1가구 1 주택 관련 공제받을 수 있음
한국에서 장기보유특별공제 받을 수 있음
미국에서 primary home 공제받을 수 있음
미국에서 양도세는 한미조세조약으로 한국에서 낸 만큼 공제됨
미국에서 NIIT 대상이 될 수 있음
미국과 한국 모두 1년 미만 보유 시 세금 높음

한국 비거주자 한국 부동산 양도

1가구 1주택 관련 공제 못 받음
장특공 받을 수 있으나, 최대 15년에 최대 30프로만 받음
미국에서 양도세는 한미조세조약으로 한국에서 낸 만큼은 공제됨
미국에서 NIIT 대상이 될 수 있음
미국에 거주 중이면 속한 주나 시의 지방세 납부할 수 있음
미국과 한국 모두 1년 미만 보유 시 세금 높음
한국에서 살다가 국외 이주 후 2년 이내 부동산 처분 시 한국 거주인처럼 양도세 계산 적용됨

양도 관련 세금 예시

예시 1. 한국 거주자 미국인이 비거주 증여 부동산 처분

매입 1억 > 증여 5억 > 매각 5억
한국 양도소득 없음
한국 양도세 없음

미국 양도소득 4억
미국 양도세 6천 - 1억 5천
NIIT 500만원

미국 세금 6천 5백 만 - 1억 5천5백만 원

총 6천 5백만 - 1억 5천5백만 원

예전에 어머니가 부동산을 1억에 취득했습니다.

몇 년 전 부동산 가치가 5억 일 때 한국 거주자인 미국인 자녀에게 증여했습니다.

자녀는 증여받았던 부동산에 거주하지는 않았고 5억에 팔았습니다.

본인이 증여받았을 때 부동산 가치와 팔았을 때 가격이 같으면 한국 기준으로는 0원이 되어서 한국에다가 낼 양도소득세가 없습니다.

하지만 미국의 양도소득세 계산에서는 양도 차익이 4억 원(자녀가 판 가격 5억 - 어머니가 산 가격 1억 원)으로 산정되어 그에 대한 양도소득세를 미국에 내야 합니다.

장기보유 시 세율은 15-20퍼센트이고, 1년 미만 보유는 단기보유여서 세율이 37퍼센트입니다.
그래서 장기 보유 시 미국에 6천만 원에 해당하는 돈을, 1년 미만 보유 시 1억 5천만 원 정도의 양도소득세를 미국 연방정부에 내야 합니다.

또한 양도차익 중 20만 불을 초과하는 금액의 3.8 퍼센트는 NIIT라는 연방정부세로 내야 합니다.
즉 500만 원 정도의 NIIT 세금을 연방정부에 내야 합니다.

총세금으로 6천 5백만 - 1억 5천5백만 원 정도가 나갑니다.

예시 2. 한국 비거주자 미국인이 증여 부동산 처분

매입 1억 > 증여 5억 > 매각 5억
한국식 양도소득 없음
한국 양도세 없음

미국식 양도소득 4억
미국 양도소득세 6천 - 1억 5천만
NIIT 500만 원

미국 세금 6천 5백만 - 1억 5천5백만 원 이상
한국 거주자 미국인과 같음

예전에 어머니가 한국의 부동산을 1억에 매입했습니다.
그 부동산 가치가 5억 일 때 미국 납세자인 자녀에게 그것을 증여했습니다.
한국 비거주자 미국인 자녀는 증여받았던 부동산을 5억에 팔았습니다.

본인이 증여받았을 때 부동산 가치와 팔았을 때 가격이 같으면 한국 기준으로는 0원이 되어서 한국에다가 낼 양도소득세가 없습니다.

하지만 미국의 양도소득세 계산에서는 양도 차익이 4억(자녀가 판 가격 5억 - 어머니가 산 가격 1억 원)으로 산정되어 그에 대한 양도소득세를 미국에 내야 합니다.

장기보유 시 세율은 15-20퍼센트이고, 1년 미만 보유는 단기보유여서 세율이 37퍼센트입니다.
그래서 장기 보유 시 미국에 6천만 원에 해당하는 돈을, 1년 미만 보유 시 1억 5천만 원 정도의 양도소득세를 미국 연방정부에 내야 합니다.

또한 양도차익 중 20만 불을 초과하는 금액의 3.8 퍼센트는 NIIT라는 연방정부세로 내야 합니다.
즉 500만 원 정도의 NIIT 세금을 연방정부에 내야 합니다.

또한 미국 내 일부 주나 도시는 양도소득에 대한 추가 세금을 부과할 수 있습니다.

총세금으로 6천 5백만 - 1억 5천5백만 원 이상이 나갑니다.

예시 3. 한국 거주자 미국인이 증여받은 1가구 1주택 처분

매입 1억 > 증여 5억 > 매각 5억
한국식 양도소득 없음

한국 양도세 없음
미국 양도소득 4억이지만 거주 집 공제 적용됨

미국 양도세 300만 원
NIIT 500만 원
미국 세금 총 1300만 원

총 1300만 원

예전에 어머니가 부동산을 1억에 취득했습니다.
그런 후 몇 년 전 부동산 가치가 5억 일 때 한국 거주자인 미국인 자녀에게 증여했습니다.

자녀는 증여받았던 부동산산에서 몇 년 거주하다가 5억에 팔았습니다.

본인이 증여받았을 때 부동산 가치와 팔았을 때 가격이 같으면 한국 기준으로 양도소득은 0입니다.
그래서 한국에다가 낼 양도소득세가 없습니다.

하지만 미국의 양도소득세 계산에서는 양도 차익이 4억(자녀가 판 가격 5억 - 어머니가 산 가격 1억 원)으로 산정됩니다.

다행히도 미국 연방정부에서는 외국 주소의 집이라도 주거주지(primary home)를 총 보유 5년 중 2년 이상 거주하고 판 것으로 인정되면 married jointly로 세금보고하면 50만 달러까지, 그 외에는 25만 달러까지 양도소득을 공제해줍니다.

만약 이 미국인이 싱글로 미국에 세금보고를 한다면 세금이 적용되는 양도 수입은 약 5천만 원입니다.

장기보유 시 세율은 15-20퍼센트입니다. 그러니 미국에다가 3억 5천만 원의 15%, 최소 800만 원 정도는 연방정부 양도소득세로 내셔야 합니다.

또한 양도차익 중 20만 불을 초과하는 금액의 3.8 퍼센트는 NIIT라는 연방정부세로 내야 합니다.
그래서 NIIT로 500만 원 정도를 내셔야 합니다.

미국에서 거주하지 않아서 주세나 도시세는 부과되지 않습니다.

총 1300만 원 정도의 세금을 지출됩니다.

예시 4. 한국 거주자 미국인이 증여받은 1가구 1주택 처분

매입 1억 > 증여 5억 > 매각 10억
한국식 양도소득 5억

한국 양도세 없음
미국식 양도소득 9억이지만 거주집 공제 받음
미국 세금 총 8천만 원 이상
총 8천만 원 이상

 

예전에 어머니가 부동산을 1억에 취득했습니다.
그런 후 몇 년 전 부동산 가치가 5억 일 때 한국 거주자인 미국인 자녀에게 증여했습니다.

자녀는 증여받았던 부동산산에서 몇 년 거주하다가 10억에 팔았습니다.

양도소득은 한국 기준으로는 5억입니다. 공제는 다 생략하겠습니다.
이 분은 1가구 1주택자였기 때문에 양도차익 9억까지는 한국에다가 낼 양도소득세가 없습니다.

하지만 미국의 양도소득세 계산에서는 양도 차익이 9억(자녀가 판 가격 10억 - 어머니가 산 가격 1억 원)으로 산정됩니다.

다행히도 미국 연방정부에서는 외국의 집이라도 주거주지(primary home)를 총 보유 5년 중 2년 이상 거주하고 판 것으로 인정되면 married jointly로 세금보고하면 50만 달러까지, 그 외에는 25만 달러까지 양도소득을 공제해줍니다.

만약 이 미국인이 싱글로 미국에 세금보고를 한다면 세금이 먹여지는 양도 수입은 약 3억 5천만 원입니다.

장기보유 시 세율은 15-20퍼센트입니다. 그러니 미국에다가 3억 5천만 원의 15%, 최소 5천만 원을 양도소득세로 연방정부세로 내셔야 합니다.

또한 양도차익 중 20만 불을 초과하는 금액의 3.8 퍼센트는 NIIT라는 연방정부세로 내야 합니다.
그래서 NIIT로 3000만 원 정도를 내셔야 합니다.

미국에서 거주하지 않아서 주세나 도시세는 부과되지 않습니다.

총 미국에 8000만 원 정도의 세금을 납부해야 합니다.

한국 비거주자 미국인 3년 보유

매입 1억 > 증여 5억 > 매각 10억
한국식 양도소득 5억
한국 양도세 1억 8천만 원
미국식 양도소득 9억
미국 양도 세금 거의 없음
NIIT 3천만 원
총 2억 1천만 원 이상

예전 한국인 어머니가 한국 부동산을 1억 원에 취득했습니다.
부동산 가치가 5억 원일 때 한국 비거주자이고 미국에 거주하는 미국인 자녀에게 증여했습니다
자녀는 부동산을 3년 보유하고 10억에 매각했습니다.

한국에서는 양도 차액이 5억으로 산정되고, 주거 및 비주거 부동산 모두 1억 8천만 원 정도의 양도세가 발생합니다.

미국 연방정부에서는 양도소득세를 장기 보유에는 15 -20프로를 부과합니다.
한화로 최소로 1억 8천 정도로 계산됩니다.

하지만 한국에서 낸 양도소득세 1억 8천만 원이 한미조세조약에 의해 공제되어서 미국연방정부에 낼 양도소득세가 없거나 미미합니다.

하지만 미국 연방정부 기준에서 72만 불이 넘는 양도 소득이기 때문에 NIIT 기준에 걸립니다.
싱글일 경우 20만 불 초과에 부과되니, 55만 불의 3.8%인 약 3000만 원을 NIIT 세금으로 내야 합니다.

만약 이 분이 뉴욕주 뉴욕에 살면 주세와 도시세가 추가로 붙고, 한국에서 낸 세금으로 공제 못 받습니다.

따라서 내야 할 양도 관련한 세금이 총 2억 1천만 원 이상입니다.

예시 6. 한국 비거주자 미국인 단기보유

매입 1억 > 증여 5억 > 매각 10억
한국식 양도소득 5억

한국 양도세 2억 7천- 3억 8천
미국식 양도소득 9억
미국 양도세 거의 없음
NIIT 3천만 원

총 3억 - 4억 1천만 원 이상

한국인 어머니가 옛날에 1억에 산 부동산을 5억의 가치로 자녀에게 증여해줬습니다.
그런데 자녀 증여받은 부동산을 1년 미만 보유 후 10억에 팔았습니다.

이때 한국에서는 양도 차액이 한국에 5억(양도가액 10억 - 증여가액 5억)보다 좀 덜 되게 책정됩니다.

주택의 경우, 그에 대한 양도소득세를 약 3억 8천만 원 내야 합니다.

상가, 빌딩처럼 비거주의 경우 2억 7천만 원의 양도소득세가 산정됩니다.

근데 미국에서 양도 소득세 계산할 때는 양도차액이 9억(양도가액 10억 - 부모님이 부동산 취득가 1억) 정도 나오게 됩니다.

미국 연방정부에서는 단기 보유에는 양도소득세 37프로를 부과합니다.
한화 3억 3천만 원 정도로 계산됩니다.
하지만 한국에서 낸 양도소득세 3억 8천만 원이 한미조세조약에 의해 공제되어서 미국연방정부에 낼 양도소득세가 없습니다.

하지만 미국 연방정부 기준에서 72만 불이 넘는 양도 소득이기 때문에 NIIT 기준에 걸립니다.
싱글일 경우 20만 불 초과에 부과되니, 55만 불의 3.8%인 약 3000만 원을 NIIT 세금으로 내야 합니다.

만약 이 분이 뉴욕주 뉴욕에 살면 주세와 도시세가 추가로 붙고, 한국에서 낸 세금으로 공제 못 받습니다.

따라서 내야 할 양도 관련한 세금이 총 4억 1천만 원 이상입니다.

예시 6. 단기 보유 후 매도

매입 1억 > 증여 10억 > 매각 10억
한국식 양도소득 없음

한국식 양도세 없음
미국식 양도소득 9억

미국 세금 3억 3천만 원
NIIT 3천만 원
총 3억 6천만 원 이상

만약 한국인 부모님이 옛날에 1억에 산 부동산을 10억의 가치로 자녀에게 증여해줬다고 칩시다.
그런데 자녀가 그 부동산을 보유한 지 1년도 안 돼서 10억에 팔았습니다. 단기보유한 것이죠.

한국에서는 양도소득이 없는 것으로 간주되어 낼 양도소득세가 없습니다.

하지만 미국 연방정부에서는 단기 보유한 부동산 양도차익에는 37프로의 세금을 때려버립니다.

그래서 미국식 양도차익 9억 원의 37퍼센트인 3억 3천만 원에 해당되는 세금을 미국 연방정부의 양도세로 내야 합니다.

NIIT로 3천만 원 정도를 내야 합니다.

미국인이 거주하는 주나 도시에 따라 지방세를 추가로 부과할 수 있습니다.

총 양도세 관련해서 3억 6천만 원 이상을 지출해야 합니다.