미국인 자녀가 한국 부동산 상속 및 양도할 경우 세금

미국인 자녀가 돌아가신 한국인 부모에게서 한국의 부동산을 상속받을 때가 있습니다. 한국에서 부동산 관련한 세금이 무거운 관계로, 부동산 상속 시 부동산 감정을 받아 시가로 상속신고를 하는 것이 장기적으로 더 이득일 가능성이 높습니다. 특히 한국의 다주택자 양도소득세가 최대 75 퍼센트까지였던 시절이 있었기에, 최대 과세표준의 50퍼센트가 과세되는 상속세가 더 절세 효과를 줄 수 있습니다.

상속세

한국 거주 한국국적 부모님이 돌아가셨을 경우를 가정했습니다.

한국 상속세

한국 거주자 망자가 사망 시 자산 가치에 부채를 뺀 순 자산에서 공제를 제한 금액을 과표로 상속세 계산됩니다.

총 자산 - 부채 - 공제 = 상속세 과표

과표에 따른 상속세 부과

• 과세표준이 1억 원 이하는 과표 x0.1
• 1억 원 초과 5억 원 이하는 과표 x0.2 - 1천만 원
• 5억 원 초과 10억 원 이하는 과표 x0.3 - 6천만 원
• 10억 원 초과 30억 원 이하는 과표 x0.4 - 1억 6천만 원
• 30억 원 초과는 과표 x0.5-4억 6천만 원

기타 사항

망자의 사망 시 최종 주소지를 기준으로 상속 관련 일을 처리하는 관할 법원과 상속세 납세지가 정해집니다.
상속인은 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개울 이내에 상속세를 자진신고하고 납부합니다.

만약 모든 상속인이 한국 비거주지일 경우 9개월 이내에 상속세를 자진 신고하고 납부해야 합니다.
공동상속인은 보통 상속재산 분할 협의를 통하거나, 법정상속비율에 따르는 방법으로 상속재산을 나눠갖습니다.
유효한 유언이 있으면, 유언에 따라 상속재산을 받습니다.

법률상 재산을 취득한 상속인은 각자 상속받은 재산의 비율대로 상속세를 납부하는 경우가 많습니다.
하지만 상속세 자체는 상속인 전체의 연대책임이 있기 때문에 상속인들의 합의에 따라 누가 상속세를 얼마나 부담할 지 조정할 수 있습니다.

거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우 상속인이 배우자 및 직계비속, 형제자매 등인 때에 상속세 신고기한 내 신고한 경우, 기초공제 2억 원 과 그 밖의 인적 공제액의 합계액과 5억원 (일괄공제) 중 큰 금액을 공제받을 수 있습니다.

인적공제

배우자 상속세 공제

망자의 배우자는 최대 30억원까지 상속세 공제를 받습니다.
만약 배우자가 실제로 상속 받은 재산이 없거나 5억원 미만이면, 상속세 과세 대상 가액에서 5억원을 공제합니다.

자녀 상속세 공제

망자의 자녀는 1인당 5천만원 씩 상속세 공제를 받습니다.

미성년자 상속세 공제

망자의 자녀가 미성년자면 자녀 상속세 공데 5천만원에 3천만원을 추가로 공제 받아, 총 8천만원을 공제 받습니다.

연로자 공제

살속인 및 동거가족 중 65세 이상의 연로자가 있으면 1인당 5천만 원까지 공제 받습니다.

장애인 공제 상속인 및 동거가족 중 장애인은 1천만원에 장애인 기대수명에 현재 나이를 뺀 숫자를 뺀 만큼 상속세 과세 대상에서 공제 합니다.

 

상속세 기초 공제

다른 공제 받을 것이 없더라도, 상속재산 2억원까지는 기본적으로 적용받습니다.

상속세 일괄공제

상속세 기초공제 + 인적 공제 없이 무조건 5억원을 일괄적으로 공제 받는 것입니다.

미국 상속세

망자가 미국의 납세자가 아니기 때문에 미국에 낼 상속세는 없습니다.
하지만 상속을 받은 미국인은 자신이 받은 재산에 한정하여 당해 택스 리턴 때 Form 3520 (Reporting Foreign Gifts, Trusts, and Inheritances)를 작성해서 제출해야 합니다.

양도소득세

한국 양도소득세

한국에서 상속받은 부동산을 매각했을 경우, 양도 차익은 매매가 - 상속 시 부동산 가치로 평가됩니다.
이때 상속 시 부동산 감정으로 시가를 산출하고 신고했으면, 그 가격이 상속 시 부동산 가치가 됩니다.
따로 시가를 산출하지 않았다면 기준시가가 상속 시 부동산의 가치가 됩니다. 대체로 실제 시가보다 낮습니다.

상속세를 좀 더 내더라도 감정평가를 통한 시가 보고를 해야 상속 부동산을 매각했을 때 양도세를 줄일 수 있는 경우가 적지 않습니다.

상속세는 과세표준에 따라 10-50 퍼센트인 반면, 1가구 2 주택자의 경우 65 퍼센트, 1가구 3 주택자에게는 최고 75퍼센트까지 부과된 적이 있기 때문입니다.
그래서 본인이 한국에서 다주택자라면, 주택 상속 시 따로 주택 감정을 받아 시가로 상속신고를 하고 상속세를 납부하는 것이 절세의 방법일 수 있습니다.

미국 양도소득세

한국의 부동산을 처분하고 얻는 양도소득을 미국 정부에도 택스 리턴 때 보고를 해야 합니다.
상속받은 한국 부동산 매매 시, 양도차익은 부동산 매매가와 Form 3520에 기입한 부동산 가치의 차를 기반으로 책정됩니다.
연방세의 경우, 상속받았던 부동산이 5년 중 2년 이상 주 거주자로 인정받으면 20만 달러 공제를 해줍니다.
장기 보유의 경우 양도 소득의 15 - 20%를, 1년 미만의 단기 보유의 경우 양도 소득의 37%를 양도세로 계산됩니다.
이 금액은 대부분 한국에서 낸 양도소득세보다 적기 때문에 Foreign Tax Credit 공제를 다 받습니다.
따라서 한국 부동산 매매는 미국 연방정부에 양도세를 내지 않는 경우가 많습니다.

하지만 single taxpayer의 경우 양도세가 20만 불을 초과하는 경우, 초과하는 금액의 3.8%을 NIIT (Net Investment Income Tax)로 납부해야 합니다.

만약 미국인 부동산 보유자가 미국에 거주하고 있으면 거주하는 주와 도시에 지방세를 추가로 납부해야 할 수 있습니다.

상속세 및 양도 소득세 예시

비전문가가 편의를 위해 대략적으로 계산했으니 공신력 있는 것이 아닙니다!

 

예시. 상속 자산 5억 이하

망자의 상속재산이 5억 이하면 상속세가 부과되지 않습니다.

예시. 한국인 부모가 한국 거주자 미국인 자녀에게 주택 상속 후 매각

 

1. 감정평가받아 시가로 상속신고한 경우

2012년 4억 원에 취득한 서울의 다가구주택을 2019년 상속받아 시가 12억에 상속신고를 합니다.
이리저리 공제 받아서 한국 상속세로 3천만 원을 납부합니다.

한국에 취득 관련 세금으로 1천1백 만 원을 납부합니다. 1가구 2 주택이 되는 것이라 가정했습니다.

출처: 부동산 계산기

2022년 15억에 처분했을 경우 양도 차익이 3억으로 책정됩니다. 각종 공제 생략했습니다.
한국 양도세로 9천3백만 원을 납부합니다.

미국에는 낼 상속세가 없습니다. 대신 상속받은 사람은 자신이 받은 부분에 대해 Form 3520를 작성합니다.
당해 미국 택스 리턴에 양도 내용을 보고해야 합니다.
미국 연방 양도세는 Foreign Tax Credit에 의해 낼 돈이 없습니다.
미국 NIIT 세는 single taxpayer일 경우 76만 원 정도를 납부합니다.

상속부터 매도까지 9천5백 만 원 정도 세금으로 나갑니다.

2. 감정 평가받지 않고 기준시가로 상속 신고가 된 경우

만약 따로 시가를 신고하지 않으면 기준시가 8억 4천만 원의 가치로 상속받은 것으로 간주됩니다.
이리저리 해서 한국 상속세를 내지 않습니다.

한국에 취득 관련 세금으로 8백만 원 정도를 납부합니다. 1가구 2 주택자가 되는 것이라 가정했습니다.

2022년 15억 원에 처분 시 양도 차익이 5억 6천만 원으로 간주됩니다.
한국 양도소득세가 2억 4천7백만 원으로 과세됩니다.

당해 미국 택스 리턴에 양도 내용을 보고해야 합니다.
미국 연방 양도세는 Foreign Tax Credit을 받아 낼 돈이 없습니다.
미국 NIIT 세는 single taxpayer일 경우 1064만 원 정도를 내야 합니다.

상속부터 매도까지 세금관련하여 든 비용은 2억 6천 6백만 원 정도 입니다.

따라서 상속 시 부동산 시가를 더 비싸게 기입하고 상속세를 냈을 때보다 총 제출하는 세금이 더 많습니다.